Copropriétés dégradées : sortir du piège

Copropriétés dégradées : sortir du piège

Mme M. monte et descend les étages au pas de charge. À 70 ans, il faut rester tonique, surtout qu’il n’y a pas d’ascenseur. « Le jour où je ne pourrai plus, il faudra que je parte. Rester locataire à Paris, ma retraite ne me le permettait pas. Alors, j’ai suivie ma fille à Bobigny et j’ai trouvé ce deux-pièces au 4^e étage que j’ai pu acheter. » Sans ascenseur. « Il n’y en aura jamais, c’est un luxe ; il y a déjà trop de charges impayées. »

Responsable bénévole du conseil syndical, elle est bien placée pour le savoir. « Entre tous les locataires dont certains vivent à 10 dans un deux-pièces ; les propriétaires qui sont absents et ceux qui ne payent pas, c’est infernal ! » L’inquiétude augmente chaque année. « J’ai acheté il y a 16 ans, j’ai vu l’immeuble se dégrader d’abord doucement, puis plus rapidement."

La grille et le code à l’entrée ? Hors d’état depuis des mois. « On ne répare plus, ça tient une semaine. » La loge du gardien ? « On l’a fermée, deux ans avant que la copropriété ne soit sous administration judiciaire. »

La résidence, construite en 1960 est de taille moyenne, 2 bâtiments de quatre étages et 160 appartements. «Il y a 10 ans, la majorité des propriétaires était retraitée. Puis, on a vu arriver beaucoup de locataires étrangers et depuis 5 ans, on peut carrément parler de marchands de sommeil. Dans un studio, une famille avec 4 enfants paye 800 euros/mois ! »

Ballet mensuel des grosses voitures noires pour récupérer les loyers, boites aux lettres aux noms multiples et temporaires, squats dans les caves, dégâts des eaux persistants… autant de dommages que les « anciens » de l’immeuble subissent et énumèrent amèrement. Au délabrement de leur bien, s’est ajouté un sentiment d’impuissance et d’abandon.

Poudrières

Mettre des serrures aux caves, essayer de sensibiliser les locataires, relancer les propriétaires « invisibles »… beaucoup de temps et d’argent ont été investis par les propriétaires occupants minoritaires. Voir la copropriété basculer dans le mal-logement et se retrouver endettés jusqu’au cou, comme au Chêne-Pointu (cf : ELA n° 81), à quelques kilomètres de là, il n’en était pas question.

Dans leur malheur, ils ont cependant eu de la chance. D’abord, un syndic a finalement repris in extremis la gestion de la copropriété il y a 3 ans, puis la résidence a fait partie de l’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) de la Ville prévue jusqu’en 2017. Grâce à ce dispositif, la toiture défectueuse a été refaite. Prochaines étapes, le ravalement, l’isolation, la tuyauterie... 63 % du montant des travaux est pris en charge. Pour Mme M, il faudra cependant débourser 9 000 euros sur 3 ans. Une sacrée somme pour des propriétaires modestes, qui laisse à penser que la copropriété reste bel et bien en sursis.

Le temps est un élément majeur dans la compréhension du mal qui ronge les copropriétés depuis environ 10 ans. Les délais d’attente insupportables dans le parc locatif social et la pénurie de logements accessibles contraignent des milliers de familles à l’achat dans des quartiers populaires où de grands ensembles vieillissants et énergivores n’ont pas été entretenus. Ajoutons à cela la rapidité d’action et la cupidité des marchands de sommeil qui y trouvent alors une manne providentielle.

En moins de 2 ans, l’État a demandé 2 rapports sur les copropriétés dégradées et la loi ALUR prend en compte certaines de leurs recommandations… Mais les décrets d’application ne sont toujours pas parus et, pour les associations impliquées sur le terrain, l’État ne va pas assez loin en termes de moyens juridiques et financiers.

Redonner un souffle

À une toute autre échelle, des interventions de proximité permettent cependant de sauver les propriétaires occupants du naufrage. L’association « Relais Habitat Syndic de redressement » financée par la Fondation Abbé Pierre agit depuis 3 ans sur 6 petites copropriétés très dégradées en Seine-Saint-Denis. « Notre objectif, c’est de retrouver le potentiel humain et financier auprès des habitants pour redresser les copropriétés abandonnées. On est en face de gens en grande souffrance avec très peu de moyens. Il n’y a en général aucune trésorerie ! Le redressement que l’on essaye de mettre en place n’est pas possible sans accompagnement social. »

Obligés de rester là ou attachés à leur logement, les copropriétaires qui n’ont bénéficié ni d’une Opah ni d’un plan de sauvegarde ont définitivement perdu le sens du bien commun. « On négocie pendant des semaines pour que chacun s’implique aussi modestement soit-il, afin que des aides publiques soient ensuite débloquées. On arrive, avec le temps, à un changement de comportement. » C’est cet effet de levier qui est fondamental. C’est le cas, à La Plaine-Saint-Denis, dans cet immeuble de 1890 squatté pendant cinq ans, où vivent pas moins de 6 nationalités.

Serge vit là depuis 77 ans : « Je suis né au rez-de-chaussée, j’ai déménagé au 3^e en 1950. Mes grands-parents ont vécu ici aussi. Aujourd’hui, les gens passent et restent 2-3 mois ! Avant, il y avait des tapis dans l’escalier, un code et un gardien. On se connaissait tous. Un de mes plus beaux souvenirs ? Le ravalement de la cour, l’année dernière… Enfin, il ne pleut plus dans ma cuisine ! Du coup, dans l’immeuble, il y en a qui ont repeint la cage d’escalier… ça bouge un peu, c’est mieux. De toute façon, je ne partirai pas. »

Autre acteur  « de la dernière chance » auprès des copropriétés très dégradées, la coopérative d’Hlm « Coprocoop » qui travaille sous convention avec les communes. « Il s’agit pour nous de resolvabiliser la copropriété en rachetant 5 à 10 % des appartements aux propriétaires qui ne peuvent vraiment pas assumer les charges. Ce rachat permet de résorber 70 à 75 % de la dette. On reloge les occupants dans des logements très sociaux et on s’assure que le logement sera revendu à un acquéreur solvable », précise Pierre Roussel, directeur du développement. Il faut entre 1 et 3 ans pour réaliser une telle opération. « Les communes veulent éviter les démolitions et maintenir le statut de propriété privée sur leur territoire. Nous intervenons aussi de plus en plus pour prévenir l’arrivée des marchands de sommeil. »

Éviter l’abandon des personnes et l’émergence de zones de non-droit, telle est l’urgence.

Extrait du numéro 84 (juillet 2014) du journal "Et les autres ?"